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【香港直播(3) 龙光地产】湾区土储占比最高房企

发布时间: 2019-04-10

  提起龙光地产,第一感觉可能是大湾区,龙光地产对于湾区的钟爱,从其业绩会上,包括业绩发布材料中对大湾区的着墨可见一斑。2018年,龙光地产业绩的亮丽表现与其聚焦大湾区的战略密不可分。

  2018年龙光地产实现销售金额718亿元(其中大湾区业绩贡献比超50%),同比增长65.4%,权益销售金额701亿元,权益占比高达98%。2019年龙光地产的权益销售目标850亿,较2017年实际权益销售金额增长21%。为实现850亿的销售目标,龙光地产2019年的可售货值在1500亿左右,即如果能达到55%左右的去化率便能实现年度销售目标。

  由于龙光地产的高权益占比,龙光的销售规模与结转收入体量存在一定一致性。2018龙光地产营业收入同比增长59.4%,达441.37亿元,而龙光地产已售未结的项目有550亿,约500亿将在2019年结转,2019年结转收入已确定80%。

  2018年龙光地产核心净利润同比增长65.7%至76.55亿元,核心净利润率17.3%,较2017年增长0.6个pct,可以说龙光的利润率保持相对较高水平。当问到,如何保持高利润率水平时,纪海鹏如是说:“我们的土储超80%在大湾区,平均地价成本约3900元/平米。未来能否保持持续盈利要看有多少货,货值是多少,还要看市场机会在哪。很多企业都会考虑大湾区深耕、拿项目、占份额更大,因为国家在打造国际性湾区,大湾区是未来的价值点,未来保障三到五年毛利润较高。地产,第一是投资选地方的问题,第二个问题就是什么时间投的问题,因为房地产的行业周期性比较强,在什么时间拿就很重要”。

  ●物业发展确认收入金额为417.7亿元,同比增长46.5%,确认收入均价为21901元/平方米,同比增长86.7%

  ●合约销售718亿,同比增长65.4%,超额完成2018年销售目标,合约销售面积为440.1万平方米,同比增长81.4%

  ●在多区域销量领先,深圳成交量及成交面积全市第一,汕头销售额全市第一,南京成交面积及权益销售全市第一

  ●2019年权益合约销售目标为850亿(2018年为701亿),同比增长超20%

  ●建议派末期股息每股47港仙(包括加派10%五周年特别股息7港仙),全年共派息每股75港仙,派息额占归属权益股东核心溢利约50%

  从合约销售来讲,去年整个深圳区域,还有大湾区,以及南宁区域的销售贡献占比都是比较突出的。深圳大概占三分之一左右,是贡献最大的一个区域。但另外一方面,大湾区的其他区域以及南宁区域的贡献都非常突出。深圳市场是非常好,但是我们也没有过于依赖深圳这一个市场。我们不单只是取得了好的业绩,而且在市场占有率也得到进一步提升。

  在深圳,龙光的销售面积和销售套数都是全深圳第一,以大概6000套的销售套数,接近40万方的销售面积,成为全深圳的销售冠军。南宁区域是150多亿的销售,也是当地的龙头老大,这是一个龙光持续深耕十多年的区域,汕头是连续15年当地。去年确认收入也得到大幅度增长,同比增长接近50%。龙光销售的含金量是很高的,我们销售的权益占比特别高,去年718亿里面的超过700亿是自己的,所以这部分的销售都可以转化成利润。

  在盈利性方面,物业销售毛利率保持持续稳定的增长,去年物业销售的毛利率是35.6%,比2017年提升了0.6个百分点;核心利润从46.2亿增长到76.5亿,同比增幅是65.7%,龙光的合约销售和利润是能够实现同步增长的。

  有了这些利润以后,我们也有条件给股东以回报。2018年股息是75仙,2017年是41仙,同比增幅83%。股息的增幅大过净利润的增长,首先是利润实现了很高的增长,另外我们也加大了派息率。增派了五周年的特别股息,两个合在一起就大过了净利润的增长。

  融资方面,2018年底,有息债务是589.4亿,其中60%是境内债务,40%是境外债务,结构安排是非常合理的。同时手头持有现金357亿,现金短债比超过两倍,财务结构是非常安全。去年全年加权平均借贷利率是6.1%,净负债率是64%,比2017年大概有3-4个百分点的下降,我们在快速发展的同时,也保障了财务的稳健性。龙光在债务控制方面一直是非常节制的,我们遵循量入为出的原则,不会有一个债券集中到期的情况发生,这也对我们控制债务成本发挥一个非常大的作用。

  ●土地储备具备先发优势:总货值约6520亿元,其中粤港澳大湾区土储货值为5356亿元,占比82%,深圳土储货值高达1805亿,2018年深圳市成交面积/套数市占率第一

  ●土地储备开发周期合理:总货值中约有38%是孵化中并购及城市更新项目,计划每年孵化不少于300亿元以上货值的城市更新项目

  ●2018年招拍挂获取土地聚焦于大湾区:2018年获取土地总建筑面积约747.4万平方米,权益地价为211.82亿,单价为3788元/平米,按照权益地价占比计算,79%的土地位于大湾区

  核心利润全国前十;巩固粤港澳大湾区市场领导地位;以多渠道方式扩充大湾区优质土储、扩大市场份额;持续深耕粤港澳大湾区;精准把控地产周期

  战略重点:布局新兴产业和人口导入的地区,以广州、深圳、香港、澳门为中心城市,以佛山、东莞、惠州、中山、珠海、江门、肇庆为节点城市。

  2007购入深圳旁边惠州龙光城项目,平均地价仅300元/平米,总建筑面积500万方,毛利润超60%,持续贡献高利润,尚余货值超过300亿。

  2014-2016年上半年,在深圳楼价急速上升前,前瞻性布局深圳四个地铁上盖及沿线亿元,总货值超过人民币1000亿,(玖龙玺、玖钻、玖云著、玖龙臺)平均毛利率超过40%,2018年深圳成交面积及成交套数位列第一。

  2016下半年起,避开土地周期高点,通过并购及旧改方式取得超过3000亿货值,当中约90%位于粤港澳大湾区;瞄准香港豪宅市场,把握新加坡楼市低点,先后布局3个项目,投资144亿,货值近人民币300亿元。

  多渠道获取低成本优质土储,2018年孵化的城市更新项目总货值180亿,2019年预期孵化的城市更新项目总货值超过700亿。

  战略这一块,我们定的目标是核心利润要做到全国前十,现在大概排名在15左右。我们怎么做到前十,整个全国开发里面大湾区的收益是最好,所以一定要聚焦粤港澳大湾区,要巩固我们在大湾区的市场领导地位,投资不能过于分散,分散以后的收益就不会那么高。龙光的目标不单纯是以销售规模作为单一目标,而是一个综合收益,要的是一个有质量的发展。

  具体策略一是持续深耕粤港澳大湾区,另外也会以多渠道的方式扩充大湾区的优质土储,扩大市场份额。在背后的底层逻辑又是什么?第一,房地产的本质是做产业跟人口,不是简单是买地盖房子,如果没有产业人口的支持,房子是不值钱的。另外一个地产是周期性非常强的行业,所以看天时也是也非常重要的,不是任何一个时候都值得去拿。所以这是整个投资的底层逻辑。在这里我需要强调一下城市更新孵化的这一块,去年我们成功孵化了两个旧改项目,总货值是180个亿。

  其中佛山项目,我们有一个更新改造的收入10亿,获取的更新利润是4个亿,这个是大湾区独有的一个优势。这个是其他地方所没有的,去年在上半年我们就已经成共改造了两个总货值接近200个亿。今年的线亿,其中在惠州大亚湾这个项目,体量是非常大的,差不多相当于半个龙光城,它的位置就在龙光城旁边。所以有投资者原来担心说龙光城卖完了以后怎么办?又来一个,不用担心。

  全年权益合约销售目标为人民币850亿元,全年推货金额为人民币1500亿元。多个新项目将推出市场,其中粤港澳大湾区占比65%,珠海/中山占比16%,佛山/肇庆占比16%,南宁区域占比15%,汕头区域占比9%,深圳、惠州、东莞占比31%,新加坡占比8%,大湾区其他区域占比2%。

  2018-2020年权益销售额持续增长,分享粤港澳大湾区发展红利,巩固大湾区龙头房企地位,2019年权益合约销售金额目标达到850亿。

  2019年的全年的展望。一个是权益合同销售额850亿,全年的推货金额是1500亿,换而言之就是货量是非常充裕的,大概55%左右的去化率就可以完成。然后在供货结构里面,大湾区占了60%左右,其中最大的就是在珠江的东岸,深圳、东莞、惠州这三个城市。所以有了刚才讲的基础,也有了大湾区红利支持,相信我们的战略目标,巩固大湾区的龙头房企地位以及在未来3到5年,将核心利润做到全国前十,这些目标是可以实现的,我们也有信心实现。

  1、第一个是旧改的问题,想了解下周期和资金的使用情况;第二个是区域的问题,刚也提到大湾区的规划,想问下2019年在这个区域的发展优势和投资策略。

  答:先讲大湾区,第一个大湾区发展纲要,首先国家战略是中央政府直接推进,相信这样的力度下,湾区发展会很快,一些目标能够落实。湾区目标是打造世界一流湾区,也要打造国际科创中心,宜居宜业宜游,起点定位高,能够做到比现有的湾区标准更好。未来的大湾区,是我们的中国经济的新引擎。中国我们改革开放40年发展过去,到现在说高质量发展湾区,中国未来的兴起,就相信湾区是个很好的样本。这个政策带动效应是很清晰的。在湾区会积极地聚集全世界高端产业,也会聚集高端人才和资本,打造湾区经济、金融、科创、高端制造等,都是一个价值高点,资产价格也会高。第五是政策红利,比如税收红利,所以在湾区工作可以享受。

  关于旧改,我们过去储备大概有40多个旧改,我们总共有2500多亿的货值,这2500个亿上面,花的钱是货值的10%,周期大概一年半的时间。现在招拍挂在一些营销环境比较好的城市可能拿地到开盘要8个月,如果在流程长的一些城市,有些要一年多,我们旧改一年半的时间并不长。我们今年是可以改造超过700亿货值,两个在深圳,一个是在龙光城旁边,这700个亿能改出来,价值很大。旧改货值约2000多个亿,主要在深圳、东莞、惠州,然后佛山、珠海。6500亿货值中有2500亿的旧改,占比30到40%,这块价值很高。

  旧改项目每年大概都能有300-400亿,净利润率是10-20%,几年储备量足够供应出来,有的好的还要继续收购。大湾区9个城市,每个城市旧改都有自己的政策,政策不同,有的要补产业改造,有的是自己申请改造,有的必须收回来拍卖,评估后超出了给你分成。

  利润方面,你看去年佛山这个项目,确认有10个亿的收入,对应大概4亿的核心利润,所以说利润率水平百分之30多。今年如果说300亿收入的线、第一个问题想问一下,现在销售上还没结转的项目有多少?还有一个区域的分布和毛利的水平。第二个问题就是现在毛利水平都是比较高的,管理层有没有什么方法可以维持下去?有没有信心做到?

  答:我想回答你一个问题,尚未结转是550亿,其中大概有接近500亿是可以在2019年确认收入,换言之,我们今年确认收入锁定比例差不多80%。所以今年的业绩很有信心。从比例上来看,500多亿里面,大湾区占比最大,占比60%。单一城市占比最高是深圳,占比30%。所以整个结构上来看,大湾区占比大,以后毛利润率水平还是相当不错的。这部分对应的毛利润率应该就在30%以上。

  至于怎么来保持这种持续盈利能力。第一,我们土储有超过80%在大湾区,平均地价成本3900元/平米。未来能否保持持续的高盈利要看有多少货,货值是多少,还要看市场机会在哪。很多企业都会考虑大湾区深耕、拿项目、占份额更大,因为国家在打造国际性湾区,大湾区是未来的价值点,未来保障三到五年毛利润较高。

  地产,第一是投资选地方的问题,第二个问题就是什么时间投的问题,因为房地产的行业周期性比较强,在什么时间拿就很重要,从去年10月份到今年1月,就有很多流拍的现象,这可能是一个好的时间,那到了这个月又不一样了,很多地价又有回升。我们在佛山、珠海等很多城市,拿的地比旁边前期拿的地块便宜30%左右。回到周期性拿地,这么多储备,我们不用急着拿地,要高质量拿地,如果我们还要冲50%或者100%的增长,万一没货了必须拿地来补充,这就不是企业能控制的了,我们充足的土储能够保证只有在有利润和有市场的情况下才做,才能保证利润的水平。

  还有一个就是说你过去两年拿了一些限价的地,卖了要亏本,如果你卖了没有利润,如果不卖又影响资金的周转效率;包括如果跑去三四线去拿地,过去一年多,三四五线有棚改的一些红利,但是如果你拿地的话,现在或者未来短期内难以销售或者保证利润。这些说明投资要结合你现有的储备,储备跟过去投资有关,这些都保证好了,就能对利润一定保障。

  还有一方面就是说我们地产行业,如果我们地产企业不是叫地产开发商,就叫开发商,那就是现买现卖,赚的是开发过程的利润。我的理解地产开发商,首先考虑去哪里拿地?这个地方有什么发展,到这城市拿什么样的地,能不能用小钱买便宜的地,拿完以后可以放在那里,一年两年三年,包括我们一些旧改五年都好,这个也有很大的溢价。我不单纯招拍挂拿地,然后就赚20%毛利,我们坚持龙光地产在先,有些项目考虑穿越周期,比如龙光城到现在已经十年了,剩余200亿,用类似这种可以穿周期项目保障利润,以高利润拉低利润项目,保障我们利润增长。

  是关于融资,可不可以请管理层分享一下现金流的情况。另外是一年内到期的美元债现在是多少,额度还剩多少?去年是340亿的土地支出,那么今年的预算安排大概是多少?另外想问一下对于配股方面的想法,今年也有特别股息,后面的派息率是怎么安排的?答:现金流情况是这样的,2018年合约销售718亿,我们权益销售701亿,销售回笼563亿,工程款开支是140亿,税金是58亿,利息开支是31亿,SG&A是30亿,然后全年土地开支340亿,基本上就是合约销售的大概50%左右。另外一年内到期的债务,首先美元债不用担心,因为今年没有到期的,海外这块有部分银行的到期债务,这些我们都做好了相应的债务置换的安排。美元债的额度我们一共是8亿美金,现在发了3亿美金,还剩5亿美金。我们做融资安排还是很节制的。

  19年的土地开支预算基本上我们都是按照合约销售的一个比例去安排的,过去的五年都是这样控制的,基本上是按照销售额的50%,只要按照合约销售比例控制,那么负债率就会保持得比较好,这也是量入为出的原则。

  关于配售的事情,主席一直觉得我们股价是被低估的,而且是挺严重低估的,而且我们现在现金有300多个亿,不存在现金很紧张的情况,所以我们现在不太会去配售。

  的大湾区的一个直接受益者,那么最近公司也在嘉兴、苏州拿了几个项目,在区域这边未来是一个怎么样的拓展战略,包括在香港、新加坡等地也有项目,新加坡去年也做的很好。那么未来三年区域布局是怎么规划的?第二个问题是很多同业都在讲地产多元化,龙光也有自持型和经营型物业,今年业绩的租金收入是不到一个亿,请问管理层未来三年对于可持续性收入这方面有没有什么指标?

  答:未来发展的策略,大湾区有5.1万平方公里,相当于京津冀和长三角四分之一的面积。我们做地产投资,土地供应量少的话,还是要看土地的价值,要看这个地方的经济和产业。第一方面,深圳的房价、地价一直是引领整个大湾区的,深圳最近有一个楼盘的销售,一平米均价17万,有些户型是400-500平米的,一套房子是8800万,但是这些房子一出来就卖完了,深圳的豪宅市场,高净值的市场是有的。深圳这个城市从2015年10月,限价到17年、18年,还是这个价格,但是北京、上海市从单价3.3万到5万,就是说另外两个城市两三年都涨了50%。国家从去年因城施策,广州17年到现在的价格增长是40%,作为深圳,三年都是这个价格,我相信这个地方未来是会有很好的价值的,大湾区未来的价值是很好的。

  还有上海我们主要是做环上海区域的,因为上海周围有几个城市,都是形成一小时生活圈,会形成周边的交通路网,会把大型的公共设施都同城化了,向周边发展是趋势。这一块我们会去投,但是要去看项目,有没有后续的价值,我们不是在投资长三角,其实是在投资环上海。还有海外,新加坡我们去年卖了一个物业,卖了1亿多新币,但是海外要看机会,有机会的话我们会加大投资,没有机会的话我们就出来了。我们投资的过程当中,要考虑到控制风险,这也是很重要的一方面。

  第二个是多元化,房地产在中国发展了那么多年,到现在,黄金期不是到处都有,但是有一些地方还是有,所以我们还是坚持去做一些有价值的投资。我们一直是坚持不要去做多元化,因为房地产借钱也是很宝贵的,我们也要去投资主业,去做可销售的物业,因为周转快、利润高。如果去投资很多占用资金的其他产业,那么现金流就会有压力,所以我们暂时不建议多元化。另外,我是看好持有物业的经营,但是现阶段我们的投资重点还是深圳的轨道交通物业,如果不是核心区和轨道物业的话,我们暂时不会投资那么多,我们的钱要放在最有价值的地方。如果没有的话,我们还是会去投资周转的项目,不会把资金压死在那里,经营性物业我们长期是看好的,但是短期是谨慎的。

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